Нерухомість і кредит

Ситуація на ринках нерухомості України і Іспанії в умовах кризи.

Реальна ситуація на ринку покупки-продажу житлових і нежитлових квадратних метрів нерухомості на Україні така, що, мабуть, вперше за всю історію існування незалежної української держави ми спостерігаємо присутність чотирьох видів покупців на цьому ринку.

Пан або пропав? Портрет покупця нерухомості

Перший тип умовно назвемо невдахами. Невдахи - це ті суб'єкти ринку нерухомості, яким не повезло в тому плані, що вони придбали свої жадані квадратні метри на самому піке цін та ще і в кредит. Що ж це були за ціни? До осені 2008 року на вторинному ринку однокімнатна квартира в спальному районі мегаполісу стояла приблизно 50-60 тис. У. е., двокімнатна - близько 60-90 тис. У. е., за трикімнатні продавці просили 90-120 тис. У. е. залежно від віку будинку, планування і стану самої квартири.

На сьогоднішній день описуваний тип покупця опинився в найбільш невигідному положенні:

по-перше, за придбану нерухомість заплачена завищена ціна і морально важко усвідомлювати, що майже половина витраченої на покупку суми могла бути заощаджена;

по-друге, реалізована придбана нерухомість по витраченій спочатку ціні в даний момент бути не може, оскільки ціни впали майже в два рази в порівнянні з вереснем-2008;

в третіх, в результаті стрімкого зростання курсу долара США (а основна маса кредитів була видана саме в цій валюті) автоматично в перерахунку на національну валюту подорожчало і тіло кредиту, і відсотки, що виплачуються банку за нього.

При цьому все ж таки невдахи в одному виграли. Вони отримали банківську іпотеку! Адже більшість банків на сьогоднішній день або не кредитують зовсім, або кредитують під варварськи високі відсотки. Невдахи, хоч і переплатили за придбану нерухомість порівняно з цінами на аналогічне житло на сьогоднішній день, а також додатково отримали дорожчання тягаря банківського кредиту, але вони все ж таки придбали власне житло і позбавлені від необхідності нести витрати за його оренду.

Другий тип сучасного покупця нерухомості умовно назвемо що поквапилися. Це ті покупці, які придбали нерухомість в період її стрімкого падіння, тобто з жовтня 2008 року по весну 2009 року. Ці суб'єкти видатні тим, що мали в своєму розпорядженні необхідні для самостійного придбання нерухомості грошовими сумами і не потребували підтримки банківською іпотекою. Керував ними простий обивательський страх:

А раптом банки завтра почнуть кредитувати? Ціни на нерухомість миттєво злетять вгору! Що я тоді робитиму зі своїми грошима? Їх може вже і не вистачило на придбання вибраного житла?

Ось ці-то люди і вирішувалися в умовах щоденних падаючих цін на нерухомість на розставання зі своїми заощадженнями і придбання житлоплощі. Чи програли вони із знижкою на ціни сьогоднішнього дня? Безумовно так! Спочатку вони були позбавлені від всіх рисок, пов'язаних із співпрацею з банком, тобто іпотекою, але вони втратили на різниці падіння ціни з моменту придбання ними нерухомості і ціни, зафіксованої на аналогічну житлоплощу в серпні-2009. Причому сума можливої втрати залежно від дати придбання нерухомості може не сильно відрізнятися від втрат невдах.

За третій же тип сучасного покупця нерухомості можна тільки порадіти. Умовно назвемо його фаворити. Це ті суб'єкти ринку, які зуміли дочекатися його дна, якщо тільки ціни на житлі навесні-літом-2009 можна назвати Адже дном(!), як відомо, у кожного дна ринку раптово може відкритися друге дно.

Як би там не було фаворити на сьогодні є найбільш успішними гравцями на ринку української нерухомості. Адже вони придбали квадратні метри по найпривабливіших цінах за останні декілька років. Особливо удачливі і передбачливі вмудрилися навіть продати наявну нерухомість на піке цін, тобто на початку осені-2008, і придбати якіснішу нерухомість (наприклад, продали житло на вторинному ринку, а придбали на первинному, або ж продали нерухомість в будинку старішої споруди, а придбали у висотному сучаснішому будинку, або розширили наявну житлоплощу, придбавши просторіше житло).

Заощадив - значить, запрацював, - свідчить народна мудрість і відносно фаворитів вона повністю підтверджує свій сенс. Головна небезпека для фаворитів - це перетворитися на тих, що поквапилися через пару місяців, у випадку, якщо ціни на українську нерухомість продовжать своє падіння.

Які ж згадані найпривабливіші ціни на нерухомість за станом на серпень-2009 року? Як я вже згадала вище, в середньому вони відрізняються удвічі від цінової політики на ринку нерухомості давності вересня 2008 року. Т. е. однокімнатна квартира сьогодні коштує близько 30 тис. У. е., двокімнатна - близько 40 тис. У. е. і трикімнатна - близько 50 тис. У. е. Безумовно, в будинках сучасної споруди ціни будуть вище і трикімнатна квартира в новому будинку обійдеться приблизно 70-80 тис. У. е. На первинному ринку фірми-забудовники сьогодні декларують в середньому ціну близько 4-5 тис. Грн. За кв. Метр житлоплощі економ-класса.

Кажучи про реалії сучасного українського ринку нерухомості, неможливо не виділити ще один тип покупця. Я б назвала його далекоглядним. Існував такий тип завжди, але останнім часом став все більш виразним і набираючим чисельність. Хто ж ці далекоглядні? Це тип покупця, який в умовах значних коливань на українському ринку нерухомості більше не ризикує вкладати свої капітали в позначений сегмент в Україні і все більше звертає увагу на зарубіжну нерухомість.

Нерухомість в Іспанії: як купити мрію?

Думаю, будь-який обиватель вже звернув увагу на тих, що з'являються на біг-бордах і інших рекламних носіях слогани типу: Доступна нерухомість на середземноморському побережжі Іспанії. Невже і справді доступна? Звертаюся в одну з компаній сучасного мегаполісу, що пропонує кваліфіковану допомогу в покупці нерухомості в Іспанії і з'ясовую ряд цікавих фактів.

Виявляється, покупка нерухомості в Іспанії на сьогоднішній день цікаво досить широкий прошарок жителів мегаполісу. По-перше, це люди, які люблять відпочивати на іспанському побережжі і не хочуть кожного разу піклуватися про вибір готелю або котеджу для мешкання. Цей тип покупця, як правило, цікавить будинок в Іспанії, причому на первинному ринку.

По-друге, нерухомість в Іспанії цікава тим покупцям, які мають в своєму розпорядженні вільні грошові ресурси, але не хочуть їх вкладати в нестабільний український ринок нерухомості. Адже гарантій, що через пару місяців придбана сьогодні українська нерухомість знову не впаде в ціні, не існує. Грамотний інвестор не хоче більше ризикувати, вкладаючи гроші в покупку житла на Україні. Річ у тому, що ринку нерухомості Іспанії криза не те щоб не торкнувся. Певні коливання в цінах на іспанську нерухомість спостерігаються, але вони не настільки резонансні як в Україні.

Що ж ховається за поняттям доступної нерухомості в Іспанії? Квартиру на іспанському побережжі можна знайти за 50 тис. Євро. Будинок в Іспанії обійдеться близько 70-150 тис. Євро. Крім того, в той час, як українські банки практично скрутили іпотечне кредитування, їх іспанські колеги готові кредитувати до 50% вартості вибраною вами іспанській нерухомості під 3,5-4% річних в євро!

Погодитеся, відсоток дійсно привабливий. Навіть в той час, коли українські банки активно кредитували операції по покупці нерухомості, ставки коливалися в межах 10-15 % річних в доларах або євро. Отже, зважившись на покупку нерухомості в Іспанії в умовах такої привабливої іпотеки на старті досить розташовувати 30-40 тисяч євро. Адже саме стільки зараз коштує українська нерухомість!

Ще однією перевагою покупки нерухомості в Іспанії є спеціальні домовленості іспанського уряду з Євросоюзом, які припускають видачу шенгенської мультівізи іноземним власникам і членам їх сімей (подружжю і неповнолітнім дітям). На мій погляд, перевага вельми показова в умовах, коли Євросоюз все частіше відмовляє нашим співгромадянам в отриманні віз.

Що стосується мовного бар'єру, то він цілком переборний. У Іспанії є цілі російськомовні райони. Наприклад, Ллорет Де Мари, який є свого роду іспанською Анталієй. Для дуже багатьох російськомовних відпочиваючих на Ллорет де Мари справа честі наголоситися хоч раз на рік на іспанському побережжі. Для них це вже традиція і свого роду питання престижу. Показово і те, що на іспанському середземномор'ї в принципі дуже багато іноземців - до 80% всього населення, у тому числі і російськомовних.

В основній своїй масі приїжджають вони на побережжі з метою заробити в розпал туристичного сезону у сфері обслуговування (готелі, бари). Комфортабельність курорту і наявність робочого місця обуславліваєт бажання більшості з них залишитися для постійного мешкання на іспанському побережжі. Наявність російськомовного прошарку в Іспанії забезпечила її такими милими серцю нашого співвітчизника російськими магазинами, де продають російську горілку і справжні пельмені.

Що ж до законодавчих особливостей, то для багатьох співвітчизників буде корисний той факт, що ігровий бізнес в Іспанії не заборонений. Отже, можна розважитися грою по час відпустки або створити власний ігровий бізнес на іспанському побережжі.

Після подібних відкриттів я під враженням. Це що ж виходить?! У тій же Іспанії я можу придбати нерухомість за ціною, що не особливо відрізняється від української?! У Іспанії - західноєвропейській цивілізованій країні, де рівень життя і сервісу на порядок вище українського?! Та ще і на побережжі?! Та ще і в кредит і під привабливий відсоток?! І справа тут зовсім навіть не в далекоглядності! Справа в знанні реалій ринку, з якими я і постаралася вас познайомити. А чи бути на нім невдахою, що поквапився, фаворитом або далекоглядним кожен для себе вирішить сам! Вдалих всім інвестицій!

Нерухомість в Іспанії

Реклама