Нерухомість і кредит

Огляд ринку житлової нерухомості міста Вологди

Ринок нерухомості в Росії в цілому, так і в м. Вологді, зокрема, почав формуватися після ухвалення Закону про приватизацію від 4 липня 1991 року. Сьогодні з упевненістю можна сказати, що ринок квартир в місті Вологда широко розвинений. Плавне зростання цін на житлі почалося весною 2000 року і тривало до серпня 2003 року. Протягом цих 3,5 років попит більше носив сезонний характер, підвищуючи свою активність в період вересень-грудень і знижуючись в зимово-весняний період (січень-лютий) і під час літніх відпусток (червень-липень). Осіння активність ринку в той період обуславлівалась придбанням житла для іногородніх студентів перед початком навчального року, реалізацією державних програм "Переселення з Крайньої півночі" і "Житлові сертифікати", які видавалися нерівномірно протягом року. Весной 2002 року було видано велику кількість "військових" сертифікатів переважно на сім'ю з 4-х чоловік і на однакову суму, на яку можна було придбати трикімнатну квартиру покращуваного планування в панельному будинку в районі Водників, Бивалово. Ціни саме на такі квартири істотно виросли, а громадяни, які отримали сертифікати тільки восени, могли придбати тільки трикімнатні "хрущовки". Осенью 2000 року на зростання цін позначилася масова скупка акцій "Северсталі". Істотне значення в ці роки мав відмову населення від долара як інвестиційного товару. Нерухомість почала приносити набагато більший прибуток, в порівнянні з покупкою доларів. Тому, не маючи альтернативних джерел для інвестування, певна частка населення почала вкладати особисті заощадження в житлову нерухомість. Таким чином, за цей період (2000 – 1-а половина 2003 року) відбулося зростання вартості житла в межах 300%. Літом 2003 року у Вологді з'явилися перші іпотечні програми, які дозволили брати в кредит достатньо великі суми (до 70% від вартості квартири) на тривалий термін (до 20 років). До цього моменту кредитний ринок дозволяв скористатися тільки споживчим кредитом, що має обмеження за розміром в межах 3-х місячного доходу, що складало приблизно 20% середній вартості однокімнатної квартири. В результаті появи значних грошових мас на ринку нерухомості і збільшення числа потенційних покупців, вартість 1 кв. м. за 2-е півріччя 2003 року збільшилася на 80%. Різке зростання цін символічно припинилося з 01 січня 2004 року. Ринку нерухомості було потрібно 1,5 року для відновлення платоспроможного попиту. Протягом цього періоду відбувалися значні зміни: збільшилися терміни експозиції об'єктів до 2-х місяців, забудовники почали надавати громадянам безпроцентні розстрочки за фіксованою ціною до кінця будівництва, держава підвищила привабливість іпотечного кредитування для банків, покупців, а також продавців житла. Конкуренція, що з'явилася, серед банків на ринку іпотечного кредитування привела до зниження процентних ставок, зниження комісій при оформленні кредиту, відміни обов'язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу при іпотечній операції, збільшення терміну кредитування, скорочення терміну оформлення операції. З 01 квітня 2005 року набув чинності ФЗ РФ від 30 грудня 2004 р. № 214-фз "о участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості і про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації", що обмежив пропозицію на первинному ринку. Істотне значення мав ФЗ РФ "Про введення в дію ЖК РФ" від 29.12.2004 № 189-фз, що вирішив приватизацію кімнат в гуртожитках. З його реалізацією зв'язувалося очікування підвищеного попиту на одно-двухкомнатниє квартири, що мають найменшу ціну. Достатньо великий % мешканців гуртожитків мав бажання поміняти з доплатою свою кімнату на квартиру. Така можливість в м. Вологда з'явилася тільки у вересні 2006 року (було потрібно 1,5 року щоб вирішити технічні питання по приватизації колишніх гуртожитків). Вищеперелічені чинники, а також рясна притока готівки, викликана високими цінами на нафту, послужили причиною чергового, найбільш різкого підвищення ціни житлової нерухомості, що почалося в серпні 2005 року і прийняло ажіотажний характер в 2-ій половині 2006 року. За особливість ситуації того часу можна вважати велику частку інвестиційних покупок як приватних, так і корпоративних. Якщо в 2003 році їх частка не перевищувала 8-10%, то в 2006 експертних оцінок дозволяють припускати, що в окремі моменти частка інвесторів серед покупців доходила до 20-25%. Особливо вигідно було набувати житла з розстрочкою платежу або залученням кредитів. Друга особливість - отримання більшістю крупних девелоперов кредитних ліній, що знімало для них необхідність вести продажі квартир на ранніх стадіях будівництва; багато компаній розглядали варіант продажу квартир у високій стадії реалізації проекту або вже після здачі об'єкту. В результаті появи вільних грошових коштів забудовники повністю перейшли на грошові розрахунки з підрядчиками. У вересні-жовтні 2006 року скуповувала основна маса квартир на первинному ринку. Виставляння на ринок нових об'єктів стримувалося як прагненням забудовників почекати час і продавати на "піке" цін, так і законом № 214-фз, що забороняв пропозицію до продажу квартир до моменту отримання повного пакету дозвільних документів. У цей період еластичність попиту за ціною різко знизилася, а зростання цін прийняв характер, що самовідтворюється. Проведення альтернативних операцій при значних змінах цін ставало дуже скрутним, за квартиру юридично і фізично готову до продажу і не вимагаючу зустрічної покупки готові були платити завищену ціну. Ситуація, як і в 2004 роки, різко змінилася в січні 2007 року. Продавці за інерцією підняли ціни в порівнянні з груднем на 8%, але попит на старий житловий фонд зменшився в 4 рази. Продовжили зростання на початку 2007 року двух-трехкомнатниє квартири покращуваного планування. Таким чином, в січні-червні 2007 року відбувалася цінова корекція, усувалися цінові диспропорції між переоціненими хрущовками і однокімнатними квартирами покращуваного планування з одного боку і дорожчими, але такими, що показали найменше зростання багатокімнатними квартирами покращуваного планування. В результаті за шість місяців 2007 року ціни на однокімнатні хрущовки "просіли" на 10%, на двух-трех-четырехкомнатные хрущовки і однокімнатні квартири покращуваного планування ціни істотно не змінилися, в сегменті двух-трехкомнатних квартир покращуваного планування відбулося зростання в межах 12%. Середній термін експозиції складав чотири місяці. З'явилася можливість проводити альтернативні операції. Ринок продавців змінився ринком покупців. У березні-квітні крупні забудовники почали пропонувати до продажу нові об'єкти пайового будівництва, а в серпні почали проводити активні маркетингові заходи покликані підштовхнути потенційних покупців до укладення договору. Особливий вплив на низький рівень попиту зробила інформація про майбутню участь Вологодської області і зокрема м. Вологди у федеральному експерименті по масовій забудові територій (забудова Белозерського і Південного районів). Висока рентабельність будівельного бізнесу (за підсумками 2006 року) привернула в цю сферу достатньо велике число компаній, збільшивши пропозицію на первинному ринку, але платоспроможний попит за 2006 рік себе вичерпав і забудовники зіткнулися з проблемою реалізації житла з одного боку і дорожчанням собівартості будівництва з іншою. В середині 2007 року були відмічені найменші ставки по іпотечних кредитах (від 10,75%). У зв'язку з кризою в Сполучених штатах Америки, в серпні 2007 року російські банки, що займали грошові кошти за кордоном, почали відчувати дефіцит ліквідності. Що знайшло віддзеркалення в підвищенні процентних ставок по іпотеці, жорсткішому відбору позичальників і припиненні кредитування забудовників в середині 2008 року. До цього моменту термін експозиції збільшився до 5-6 місяців. На ринку спостерігалося гостре переважання пропозиції над попитом. У вересні-жовтні 2008 року приблизно половина банків припинила видачу іпотечних кредитів. Кількість здійснюваних операцій істотно знизилася. У вересні 2008 року економіка Росії опинилася залучена в світову економічну кризу. В результаті був практично повністю перекритий доступ забудовників до кредитних грошей, іпотечні кредити видавали тільки державні банки, вимоги до позичальників істотно посилилися, забудовники почали розраховуватися з підрядчиками квартирами, покупці по можливості прагнули відкласти покупку, чекаючи зниження цін. У результаті до середини 2009 року середня ціна на квартири знизилася на 9,5%. Ця цифра не відображає реального зниження цін, оскільки частина продавців виявляється більш інертною і не відразу реагує на зміну цін. Проведений аналіз показав, що більше всього подешевшали двокімнатні квартири, житло низької якості, а також вторинний ринок. Тобто, попит перемістився на дешевший тип житла (наприклад, з однокімнатних квартир на кімнати) і на житлі вищої якості (з хрущовок на сучасне житло).

alt35. ru/analit/ziloe. Html

Реклама