Нерухомість і кредит

Ціна нерухомості і попит. Причини і наслідки.

Інвестора і покупця завжди хвилює

питання формування попиту на предмет інвестицій. Ринок нерухомості як і

будь-який інший фінансовий ранок, схильний до коливань попиту в

залежності від приблизно однотипних чинників. У даній статті ми

спробуємо прослідкувати причини формування попиту в простих і

"ненаукових" виразах. Для нас буде важливо з'ясувати саму природу, або

механізм, який основним чином впливає на зростання або зниження попиту

на нерухомість. В кінці роботи, спробуємо привести невеликий прогноз

загальних тенденцій не на конкретний період або рік, а так би мовити в

загальному, що б прогнозування цін на нерухомість можна було б робити

час від часу на будь-якому етапі розвитку ринку. Звичайно ми не станемо

претендувати на точність прогнозу в деталях, проте загальні чинники

ціни, що впливають на формування, будуть виділені якомога конкретніше.

Частина 1. Нерухомість - фінансовий

ринок.

Не почнемо заглиблюватися в теорію, скажемо

лише главноє-

нерухоме майно, як і будь-яке

інше майно те, що є об'єктом комерційної операції завжди має

залишкову вартість, а значить ціна завжди формується по критеріях:

чи є попит і яка його динаміка, амортизація і знос майна,

чи існує межа насичення на ринку і його залежності. Все це в

принципі поняття близькі до математики, і тому завжди є

можливість побудувати якісь функціональні залежності для

прогнозування динаміки і взаємозв'язку цих чинників. Проте у нас в

рамках даної статті немає на це часу і ми обмежимося загальними фразами

і філософськими концепціями.

Відоме що фінансові ринки,

нестримно розвиваються в умовах економіки, що розвивається.

Причому зрозуміло, що чим різкіше і крутіше крива розвитку економіки, тим

швидше за динамік зростання фінансових ринків. Усвідомивши це перейдемо до

наступному пункту- попит. Попит на будь-яку продукцію формується

за допомогою інформації (реклама, ЗМІ), реальним прибутковим показникам

(дешево\дорого), необхідністю придбання даного продукту і темпом

її випуску (у разі нерухомості-пропозиції і динаміка

будівництва). Це основні чинники, які швидше за інших впливають на

зміни попиту і як наслідок ціни. Можна побудувати безліч будинків

і котеджів. Але без відповідного піару все це залишиться баластом.

Також не вимагає пояснень, що кількість пропозицій на ринку

безпосередньо пов'язане з ціною і баллансируєтся величиною попиту. І третій

чинник - необхідність. Абсолютно очевидно, що житло,

удома і

дачі завжди будуть востребовани- необхідні.

Цей чинник указує на те що попит обов'язково буде і спад попиту

може бути обумовлений тільки ціною або інвестиційною

привабливістю об'єкту.

Частина 2. Стабільна економіка збиткова

для інвестора?

Тут необхідне відразу чітко визначити

поняття -"инвестор" і "споживач". Ми почнемо розділяти інвестора на

дві категорії: спекулятивний інвестор і рантьє. Спекулянт (у хорошому

сенсі слова) - це інвестор набуває нерухомості з метою продати

її з якоїсь часткою прибули. Рантьє - інвестор вкладаючі гроші в

нерухомість з головною метою зберегти

капітал, і лише по можливості примножити його амортизуючи його знос

орендою або іншими механізмами ринку. Споживач - це те хто

потребує продукту як такому. Це та верства населення який

життєво зацікавлений в житлі. Як правило саме цей шар кінцевих

споживачів залишився за бортом ринку в багатьох країнах.

Отже спираючись на виводи приведені нами в

частини 1 напрошується вивід: спекулятивному інвесторові стабільний

ринок не вигідний! Як було виявлено нами тільки різко зростаючий ринок

принесе спекулянтові необхідний дохід. Тут засоби не виправдовують

цілей. А ось для рантьє картина іная- йому стабільний ринок якраз

цікавий. Для збереження капіталу не потрібні різкі зльоти, важливо щоб

не було різких падінь!

Споживач на цьому фоні стоїть осібно.

Йому як мовиться, і те і інше, і більше. Споживачеві хочеться

купити якомога дешевше, щоб був інвестиційний прогрес, і щоб

поспокійніше і поупевненіше. Саме по цьому споживач завжди

включається в ринок останнім - він завжди вичікує.

Розглянемо ситуацію в Москві як приклад

для інших крупних міст. Отже. Москва регіон швидко

, що розвивається

і що має перспективи до розширення. Але є декілька але. Маючи

зважаючи на економічне зростання ми маємо на увазі зростання в цілому, у тому числі і

купівельної здатності, той добробут населення. Іншими

словами, житель регіону повинен мати перспективу стати інвестором або

рантьє в майбутньому. Якщо така перспектива відстає від загального розвитку

регіону, а ціна проте росте, означає зростання цін підігрівається

попитом із зовні (регіонів). І дійсне житло в столиці скуповувалося на

Корню не тільки столичними інвесторами але і споживачами з регіонів.

Чому? Відповідь проста: Москва розвивалася значно швидше всіх

регіонів разом узятих. Економіка Москви була сопоставіма з економікою

цілої країни. Жити в Москві було не тільки престижно але і вигодно-

тут і основна робота і заробіток. І вже звичайно не останнім був

той факт що ціна на нерухомість росла нестримно.

Проте пройшов деякий час і зростання

розвитку Москви почав порівняно сповільнюватися. Дійсно: не дивлячись

на всі достоїнства мегаполісу, - це одне з найдорожчих міст в

мирі! Крім того стали бурхливо розвиватися регіональні ринки і як

слідство нерухомість стала затребувана і там. У регіонального

інвестора (особливо у спекулянта) відпала необхідність везти гроші в

столицю, оскільки стільки ж можна запрацювати на місці. І Москва стала

втрачати основного інвестора- регіони. А москвичі в основній своїй масі

поки не дозріли фінансово не як інвестори, не як рантьє. Попит встав

і ціна встала. Стоп приїхали -крізіс! А чи криза? На щастя немає.

Утіхою на нашу думку стане той факт, що попит в регіонах

насититься набагато швидше чим в столицях. Там суперечностей між

багатими і бідними ще більше. Крім того Крупні міста привертають до

собі але тільки регіони, але і іноземного інвестора! А це вже інші

гроші.

Проте слід з'ясувати що мегаполіси хоч

і бурхливо ростуть, але і ринки там стабілізуються. Означає спекулятивна

торгівля в масовому масштабі стане там не вигідна. У регіонах ситуація

як правило розвивається з точність до масштабу - чим більше масштаб

тим точніше застосовно все що тут викладене.

Частина 3. Штучна криза.

Можливо сказане нижче викличе

подив, проте варто задуматися: а чому попит на нерухомість

здатний так різко зупинятися. Адже ми ж говоримо не про телевізори

або мотоциклах. Ми говоримо про територію, про життєвий простір якщо

завгодно, про землю, якою на всіх явно не хапає. Землі як відомо

більше не стає. Чому зупинка попиту за рік до падіння так

могутньо мусирувалася в ЗМІ? Чому всі ці катаклізми збіглися з активним

просуванням іпотечних програм і проекту Доступне житло? Збіг?

А що коли немає. Адже ми указували що ринок нерухомість як і інші

фінансові ринки схильний до впливу інформації і ЗМІ зокрема. Далі

працює психологія: маси людей накочені відповідною

інформацією, будуть схильні до паніки у разі щонайменшого її

підтвердження. Ну нехай навіть і так. Але навіщо. Навіщо все це?

А ось навіщо. Ми зовсім забули про

споживача. Ні банки, ні спекулянти не пустять його як гравця на

ринок. Фінансові потужності споживачів - вельми низькі. Але саме він і

потребує нерухомості більш за всіх. Політика держави, причому

грамотна, створила споживачеві умови підтягтися до рівня інвестора,

вірніше дала на цей час. Поки інвестор витягує гроші із столичних

квартир і "закопує" їх в землю і регіональні ринки, у споживача

є 1-1.5 року що б стати повноправним учасником ринку. Причому

ринок піде йому назустріч: ціни декілька впадуть (особливо на

завищені престижні райони), до його послуг - іпотека (причому відсотки

по ній можуть і знизиться), програма малоповерхової забудови можливо

встигне набрати обороти. Ось тут те і задумаєшся про силу друкарського слова!

Якщо зараз експерта говорять про

стабілізації ринку, то означає все до цього і йде. Правда до

стабілізації поки далеченько. Адже з розвитком виробництва в крупні

міста неминуче потече робоча сила, якій теж потрібна житлоплоща і

територія, інфраструктура нарешті. Розвиток АПК у свою чергу

підхльосне малоетажку і

земельний ринок.

Отже вивід: можна припустити. Що

зупинка попиту є продукт продуманої інформаційної кампанії явно

вигідною тільки одному гравцеві - державі.

Частина 4. Насичення ринку.

Взагалі говорити про насичення нерухомістю

в рамках конкретної обкресленої території - марення. Життєве

простір, будь то квартира або земля - будуть затребувані завжди.

Навіть за умови демографічного провалу територія ніколи не порожній

залишиться. Слід говорити про насичення в часі, коли розвиток

регіону не встигає за масштабами забудов, або спекулятивні ціни

дуже забігли вперед. Все це здатне припинити темпи попиту

або навпаки прискорити, але важливе одне - попит на

нерухомість і особливо на землю буде

завжди. Росія поки тільки на початку свого економічного підйому і

важко навіть представити скільки коштуватиме кв. м. скажемо років через

десять. Але гру по нових правилах витримають не всі інвестори. Причому

навіть не всі великі. Витримають грамотні і уміючі чекати, здатні

переміщати капітал з регіону в регіон швидко, керуючись тільки

доль прибули а не комфортність і зручністю.

Часть5. Завершальна. Прогнозування.

Тепер спробуємо спрогнозувати ситуацію

на пару років вперед. Зважаючи на все сказане вище

припускаємо, що в найближчі два роки основні доходи інвестори

отримають в регіонах причому в основному на земельних і заміських ринках.

На другому місці буде

комерційна нерухомість. І лише на

третьому - квартирний ринок новобудов. Особливе значення придбає ринок

вторинного житла - він буде найстабільнішим і привабливішим для

рантьє. Населення в регіонах буде неухильне расті- у разі успіху

програм розвитку АПК і Малоповерхової забудови. Особливе значення

придбають

сельхоз землі. Вони стануть не тільки

об'єктом купівлі продажу, але і головним фігурантом на ринку оренди.

Фактично ми маємо справу з формуванням нового вигляду комерційної

нерухомість.

Земля подорожчає, правда не відразу але швидше

всього різко. Вона стане не тільки местомом для відпочинку людей але і могутнім

засобом виробництва. Після становлення ринку оренди землі - вона

стане найстабільнішим і прибутковим об'єктом інвестицій.

І головне - все вище сказане необхідне

час від часу підправляти в контексті поточних подій, форс-мажорів,

і політики держави. Інформація на ринку нерухомості. Набуває

статус основного чинника, що швидко впливає на динаміку попиту.

Реклама