Нерухомість і кредит

Інвестування в підмосковну нерухомість

Ринок нерухомості Московської області, одного з найбагатших і економічно розвиненіших регіонів країни, привертає все більше інвесторів, у тому числі і іноземних. Учасники Третього Міжнародного форуму "Інвестиції в нерухомість Підмосков'я", організованого Міжнародним центром конференцій On Conference, обговорили особливості реалізації проектів в різних сегментах цього ринку, а також проблеми і перспективи іпотечного кредитування в регіоні.

Насамперед мова зайшла, звичайно ж, про заміське житлове будівництво, адже велика частина капіталовкладень проводиться разом із земельними ділянками саме в цей сектор. Воно як і раніше ведеться дуже активно, що проте пройшов 2006 рік вніс корективи до ситуації, що склалася в даному сегменті. Як відзначив в своїй доповіді керівник проекту Cottage. Ru Михайло Подрабінек, на зростаючий попит продавці і забудовники відповідають збільшенням об'єму пропозиції, проте в основному за рахунок селищ бізнес-класу. Як наслідок, відбувається уповільнення темпів зростання цін на такі об'єкти, оскільки купівельна здатність населення недостатньо висока, і в кількісному відношенні попит і пропозиція знаходяться у відносному балансі. По прогнозах експерта, ця тенденція отримає подальший розвиток. Більш того, зростання конкуренції як між забудовниками, так і між проектами очікується саме в середньому і вищому цінових сегментах.

Боротьба за клієнта вимушує девелоперов виходити за рамки традиційних форматів і концепцій, підстроюючись під зростаючі вимоги ринку. З'являються заміські селища, в яких все або частина будинків багатоквартирні, — свого роду гібрид міського житла і дачі. Вдалими прикладами подібних проектів є "Сосни", "Николіна гора", "Chalet Жуковка". Швидко набирають популярність таунхауси і так звані дальні дачі, розташовані в радіусі понад 70 км. від МКАД. Об'єднує ці дуже різні категорії житла порівняно низька ціна, за рахунок якої вони якоюсь мірою заповнюють дефіцит об'єктів економкласса. Крім того, М. Подрабінек відзначив важливі зміни в перевагах покупців: сьогодні на перше місце виходить якість будівництва, а не архітектурні і технічні вишукування.

Розвиток інфраструктури і винесення її за межі окремого селища — ще одна знакова тенденція заміського ринку. Окрім поліпшення економічної ситуації в районі такий підхід дозволяє зробити зміст соціальних і комерційних об'єктів менш обтяжливим для жителів і понизити вартість мешкання в заміському будинку.

В цілому ринок нерухомості ближнього і середнього Підмосков'я рухається у бік формування комфортних житлових передмість європейського типу, потреба в яких назріла вже давно. Набирають обороти мегапроєкти, такі як "Велике Домодедово", "Рублево-архангельське", "А-101" в Ленінському районі (землі радгоспу "Коммунарка"), які припускають комплексне освоєння території в декілька сотень або навіть тисяч гектарів і зведення мільйонів квадратних метрів житла, відповідної транспортної і іншої необхідної інфраструктури, створення безлічі нових робочих місць.

За словами Володимира Яхонтова, заступника директора управління заміської нерухомості компанії "МІЕЛЬ — Нерухомість", потенціал регіону величезний, і вільні майданчиків в нім більш ніж достатньо: тільки у найближчому Підмосков'ї більше 25 тис. Га землі, придатної для забудови житловими будинками. Основна проблема полягає не в тому, що будувати ніде або нікому, а в тому, що не завжди є засоби. Іншими словами, девелоперам необхідний початковий капітал для викупу землі, підготовки початково-дозвільної документації і оформлення необхідних узгоджень, і тільки потім вони зможуть отримати рефінансування від своїх покупців.

Як дієвий спосіб, який допоможе привернути інвестиції в проект і уникнути зниження прибули, В. Яхонтов пропонує розглянути можливість укладання альянсу із землевласником, інвестором або банком-кредитором з метою розподілу витрат і рисок. Не слід забувати і про такий механізм фінансування, що набирає популярність, як Зпіфи (закриті пайові інвестиційні фонди) нерухомості. Всього ж на сьогоднішній день, по оцінках експерта, в будівництво житла і необхідної інфраструктури в Московській області вкладено приблизно 3 млрд дол., І це далеко не межа. То ж "Велике Домодедово" чекає притоки інвестицій в об'ємі більше 11 млрд дол.

Зрозуміло, знайти джерело фінансування можна не під кожен проект. Дмитро Цибанков, директор юридичного департаменту ЯРЕМ SESEGAR, поділився з присутніми своїми виводами про те, чому віддають перевагу інвестори. Як вважає Д. Цибанков, в основі інтересу до ринку нерухомості Підмосков'я — земельні ресурси регіону. Проте ділянки бувають різними. Наприклад, деколи пропонують землевідведення, придбані у власність в пам'ятні 90е роки, коли в нашій країні тільки-тільки почалося формування цивілізованого ринку нерухомості, або землі сільськогосподарського призначення, виведені з цієї категорії кілька років тому часто не зовсім законними способами. На продаж виставляють землі для перекладу в ІЖС, ділянки, що належать підприємствам, піонерські табори і удома відпочинку, майданчики, що надаються на основі конкурсу, і ін. В результаті у девелопера можуть виникнути різного роду труднощі, які приведуть до дорожчання проекту або зовсім перешкодять його реалізації.

Вибираючи майданчик, девелоперу слід взяти до уваги безліч чинників, головний з яких — мети інвестора. Тільки такий підхід дозволить витягувати максимальний прибуток і понизити ризики. Виключно важливі навіть деталі.

Наприклад, цінність ділянки підвищують такі якісні характеристики, як хороша транспортна доступність, близькість зручних транспортних розв'язок і залізниці, комунікації, що проходять безпосередньо по майданчику (а не по її межі). Якщо передбачається коттеджная забудова, то велике значення має наявність водних об'єктів, особливо так званої великої води — каналу ним. Москви або водозабірних водосховищ. При цьому, якщо концепція селища передбачає пристрій в нім яхт-клубу, варто врахувати, що ходіння судів можливе лише по каналу.

Серед потенційно вигідних об'єктів для інвестицій на заміському ринку Д. Цибанков виділив наступні формати: таунхауси, коттеджниє селища для здачі в оренду, апартаменти і типове житло. Близькість до Москви все ще є одній з основних характеристик, що визначають інвестиційну якість проекту, але у міру розвитку інфраструктури, поліпшення транспортної ситуації і створення достатньої кількості робочих місць цей чинник поступово втрачатиме своє визначальне значення. Поза сумнівом, девелоперам цікаві також проекти по будівництву торгово-розважальних центрів, логістичних терміналів і промислових об'єктів.

Про те, наскільки важливий вибір способу освоєння земель, говорив в своєму виступі і Дмитро Краснов, керівник проектів департаменту девелопмента УК "Масштаб". Він детально зупинився на land development — комплексному розвитку території виходячи з об'єктивних передумов її найбільш ефективного і раціонального використання.

Масштабне і системне освоєння земельної ділянки покращує його споживчі властивості, підвищує інвестиційну привабливість і сприяє створенню додаткових конкурентних переваг у побудованого на нім об'єкту.

Причому одним з найважливіших принципів даного процесу є досягнення самодостатності території за рахунок створення повноцінної інфраструктури і грамотного розташування транспортних коридорів. Тільки так, на думку Д. Краснова, можна задовольнити зростаючі вимоги людей і забезпечити розвиток приміського будівництва як альтернативи міському житлу.

На жаль, навіть при бездоганно розробленій концепції коттеджного селища, торгового центру або складського терміналу девелопер може зіткнутися з цілим рядом проблем практичного характеру і зазнати фінансових втрат, що збільшить вартість проекту і кінцеву ціну об'єкту. Олексій Міхєєв, заступник голови Комісії інвестиційних програм Ради підприємців, при мерові і уряді Москви розповів про принципи управління ризиками при інвестуванні. Він відзначив, що ризики підрозділяються на зовнішніх і внутрішніх. Перші носять об'єктивний характер і не піддаються контролю. Це зміни в локальному і федеральному законодавстві, економіці Росії, що знаходиться у великій залежності від цін на нафту, і ситуації на окремих ринках; це дії властей, особливо місцевих, які можуть зробити вплив, наприклад, на отримання забудовником тих або інших узгоджень і ін. Другі, навпаки, знаходяться в зоні безпосереднього контролю інвестора. Ефективне управління ризиками припускає не просто своєчасне виявлення викликаних об'єктивними і суб'єктивними причинами проблем, але завчасну розробку технологій їх подолання і закладання в проект необхідних ресурсів.

Тетяна Шелягина, фінансовий директор будівельно-інвестиційного холдингу RODEX GROUP, поділилася власним практичним досвідом в цій області. Вона розповіла, що девелопер заміської нерухомості на початковому етапі будівництва часто вимушений заморожувати значні засоби, вкладені в землю, поки не будуть отримані необхідні узгодження. Грамотний підхід до організації бізнес-процесів дозволяє зробити так, щоб деякі з них протікали паралельно, економлячи час і гроші компанії. На думку Т. Шелягиной, подолання бюрократичних бар'єрів затягує будівництво і збільшує його вартість. Недаремно в 2006 році на ринок вийшло лише 35 нових селищ, що на 17 % менше, ніж роком раніше.

Безумовно, учасники форуму не могли обійти увагою ринок комерційної нерухомості Підмосков'я. Огляд поточної ситуації в даному сегменті запропонував увазі слухачів Руслан Суворов, керівник відділу складської і виробничої нерухомості компанії Praedium. Він підкреслив, що на сьогоднішній день склади є, мабуть, найперспективнішим і інвестиційним привабливим напрямом, про що свідчить велике число непрофільних інвесторів, що регулярно з'являються в цьому секторі.

Прогнози на найближчий час експерт робить досить оптимістичні: місця на цьому ринку вистачить всім. Конкуренція, безумовно, посилюється, але істотного впливу на розмір орендних ставок вона поки не надає. Та все ж не варто забувати, наскільки динамічно розвивається складський сегмент. Якщо в 2004 році на ринку якісних площ спостерігався не просто дефіцит, а буквально вакуум, то вже через три роки пропозиція збільшилася на порядок, виросли якість, об'єм і масштаб проектів. Торік експерти відзначали досить помітні коливання ставок оренди, проте, не дивлячись на появу вакантних площ у висококласних складських комплексах (ситуація ще рік тому просто немислима!), Зниження цін все-таки не відбулося. Якоюсь мірою це результат зростання собівартості будівництва, але поступове насичення попиту неминуче приведе до того, що прибутковість проектів декілька знизиться.

Інший перспективний ринок Підмосков'я, темпи зростання якого вже помітно перевищують аналогічні показники для столиці, — торгові і торгово-розважальні центри. У 2008 році в Московській області очікується той, що вводить до ладу рекордного об'єму нових якісних площ, прогнозує ASTERA ONCOUR Moscow. Як відмітила Ірина Кирсанова, керівник департаменту маркетингу і консалтингу цієї компанії, розвиток сегменту торгової нерухомості Підмосков'я проходив у декілька етапів. Спочатку активне будівництво йшло на зовнішній стороні МКАД, причому це були комплекси регіонального масштабу, які в основному відвідували жителі столиці. На другому етапі девелопери і інвестори зацікавилися проектами ТЦ і ТРЦ в містах-супутниках, а зараз почали поступово віддалятися все далі і далі від Москви, до меж області. Втім, процес цей знаходиться ще в самому початку. Основне будівництво поки попрежнему ведеться в межах 10 км. від МКАД (31 об'єкт). Майже таке ж число комплексів (26), але значно меншій площі знаходиться в радіусі 10–30 км. від МКАД. На третьому місці — міста, віддалені від Москви на 60–100 км. (20 об'єктів). Найменше забезпечений якісними торговими площами так званий середній пояс Підмосков'я (30–60 км. від МКАД) — всього шість об'єктів.

Темою завершальної сесії форуму, присвяченого інвестиційним можливостям ринку нерухомості Московського регіону, стала іпотека — і неспроста. Прибутковість проектів безпосередньо залежить від попиту з боку покупця, одним із стимулів для якого виступає доступність кредитів на покупку квартир в містах Підмосков'я і заміських будинків. Як повідомила Ірина Радченко, генеральний директор групи компаній "ЛАУРЕЛ" і віце-президент Міжнародного іпотечного клубу (МІК), в Росії сьогодні діє майже 1200 кредитних організацій, більше половини з яких розташована в Центральному федеральному окрузі. За ним з великим відривом слідують Пріволжський і Південний округа. При цьому лідером по кількості виданих кредитів на душу населення є зовсім не Московська, а, Кемеровська, Оренбурзька і Самара області Кировськая, а також республіка Башкортостан, де до 50 % операцій по купівлі-продажу нерухомості здійснюють з використанням іпотеки. Можливо, основна причина в тому, що ціни на житлі в цих регіонах у декілька разів нижче, ніж в Підмосков'ї. Проте експерти упевнені, що майбутнє ринку нерухомості і в Московському, і в інших регіонах пов'язано з розвитком іпотеки. Навіть у заміському сегменті, ще недавно обділеному увагою кредитних організацій, в столиці і області сьогодні працює вже 40 банків, що пропонують клієнтам понад 200 програм.

Джерело: bpn. Ru

Реклама