Нерухомість і кредит

Проблеми іпотеки на ринку нерухомості в 2007г.

Сьогоднішній рівень кредитування продажів українського ринку нерухомості не радує жоден банк. Ринок іпотечного кредитування за останні два роки активно освоюють щонайпотужніші фінансові групи європейського походження. Їх інтерес базувався на даних експертів, які показували дійсне зростання попиту на іпотечні кредити в період 2002-2006г. р.

За останні три роки на український ринок банківських послуг зайшли немало найбільших фінансових груп з дешевшими грошовими ресурсами з розрахунку на надприбутки, і ринок нерухомості почав "підстроюватися" під нові умови. Зростання цін на нерухомість було обумовлене рядом чинників, але найважливішим було значне зростання економіки, під яке підстроювався "іпотечний бізнес". Звичайно покупець знав, що якщо він не купить собі квартиру зараз і негайно, не поглядаючи навіть на те, що ціна квартири могла підвищуватися за декілька годинників на пару тисяч доларів, то здійснити своє бажання вже через пару тижнів не вдасться вже ніколи А тут можливість отримати іпотечний кредит з виплатою на 25-30 років. Конечно- ж купуємо!

За оцінкою фахівців Агентства нерухомості "Вікторія і Ко" величина середньостатистичного кредиту на покупку 1-кімнатної квартири в м. Києві для позичальника коливалася в межах 25-40 тис. Доларів США, а зараз обгрунтуємо цю цифру:

40000 доларів США розбиваємо на 25лет – отримуємо виплату 133.33 дол/в місяць "тіла кредиту", ця сума незмінна впродовж всього терміну кредиту, і додаємо відсотки по користуванню кредиту. За перший місяць, при ставці в 12,5% річних вони складають 416,8дол за перший місяць користування кредитом. Разом отримуємо навантаження на сімейний бюджет в 550,13дол. Які плавно приблизно на 2дол. Зменшуються щомісячно. При цьому сімейний бюджет складав не менше 1200у. е., і на тлі загальної бізнес активності в країні сім'я мала перспективи дострокового погашення кредиту.

Що ми маємо сьогодні? Сьогодні середньостатистичний позичальник вимушений брати кредит у розмірі 60тис. Дол. Виплата в перший місяць складе 825,2дол., Але біда: та сім'я яка заробляла 1200у. е./месяц не почала заробляти більше А що ж відбулося, а відбувся тільки зсув спектру позичальників, тобто на ринку залишилися лише люди які заробляють більш 1600у. е. І таких, як тепер уже всі розуміють залишається все менше і менше.

Тепер розглянемо іншу сторону медалі Сім'я брала кредит 2-3 року назад і що мала бюджет в 1200у. е. сьогодні віддає банку 500у. е. і 700у. е залишається сім'ї. Але три роки тому вони витрачали 300-400у. е. на продукти харчування і комунальні послуги, а сьогодні ця цифра зросла удвічі і сім'я тепер має "пороговий бюджет". Якщо даній сім'ї завтра доведеться платити ще на 20-30% більше те ринок нерухомості вкачається. Що в принципі зараз і відбувається в Європі і США.

Сьогодні банки вже відреагували на сумні тенденції і пропонують іпотечний кредит по новій схемі виплат – аннуїтет. Дана схема перерозподіляє виплати позичальника впродовж всього терміну користування кредиту і реально зменшує фінансовий прес, але позичальник в перших років п'ять виплачує в основному тільки відсотки, при цьому щомісячні виплати позичальником на 20-25% нижче. Т. е. захочи позичальник через три-п'ять років повністю погасити кредит він буде винен банку практично ту ж суму кредиту яку отримав.

За підсумками 2007 року ринок нерухомості, відкатавшись на 12-15% на початку року, до кінця року відновив свої позиції. За даними аналітиків АН "Вікторія і Ко" відкіт спровокували "спадкові" квартири. Люди просто хотіли продати порожні квартири і поділити гроші від продажу. Вони сдемпінговалі ринок, ринок прийняв пропозицію і злегка пожвавився. На сьогодні вже видно тенденція затихання попиту.

Що буде в наступному 2008 року? Поживемо, побачимо!

Автор: Анатолій Карпа

kvartmarket. Kiev. Ua

Реклама