Нерухомість і кредит

Придбання житлової нерухомості і земельних ділянок у Фінляндії громадянами РФ.

Для того, щоб придбати будь-яку нерухомість у Фінляндії перш за все необхідно переконатися в наявності у Вас необхідних для цього грошових коштів (уточнимо – розрахунки в даній країні проводяться тільки в євро), важливе зауваження для наших співгромадян тих, що вже встигли звикнути до того, що в багатьох європейських державах колишні жителі пострадянського простору ведуть свій бізнес, орієнтуючись на запити російських клієнтів і відкривають цілі магазини, торгуючі за рублі, фінни в цьому сенсі незвичайно законопокірні і при пропозиції розплатитися за, скажемо будинок, що набуває, російськими дензнакамі, можуть впасти в стан шоку. Єдиний плюс даної ситуації полягає в тому, що "швидка" приїде дуже швидко і, швидше за все, людину вдасться врятувати, все-таки дорогі у Фінляндії хороші і немає таких пробок як на московському кільці, та і машини з лікарями постійно пересуваються, а не стоять в парку як у нас, так що якщо Ви вирішили придбати невеликий будиночок для відпочинку своїм старезним батькам одним неспокоєм за них буде менше. Нерухомість, яку може вибрати прискіпливий клієнт, – іноземець дуже різноманітна. Обмежень для її придбання для громадян інших держав в "країні тисячі озер" практично не існує, і торкаються вони тільки земель сільськогосподарського призначення і земель прикордонних територій, для їх покупки місцевим властям має бути представлене дуже вагоме обгрунтування. Все останнє оформляється у власність в будь-яких розмірах і кількостях. Регулює дані питання Закон про іноземців (ULK KIINTL). Що ж як правило отримується росіянами? По-перше ділянки під забудову житлових будинків для відпочинку і капітальних будинків для постійного мешкання. При їх покупці проситься згода органів місцевого самоврядування. Для того, щоб побудувати на такій землі будь-яку будову необхідно два основні документи: 1. Rakennusoikeus— документ, що дає право на будівництво (тобто право будувати на цій ділянці землі капітальний будинок або будинок для відпочинку), – може діяти до 20 років; 2. Rakennuslupa— документ, що дає дозвіл на будівництво конкретного будинку (планування будинку і ін.), – Термін його дії обчислюється трьома роками. Дані папери видаються органами місцевого самоврядування по місцю знаходження ділянки. Існує також можливість, оформивши ділянку для споруди дачі, змінити надалі його характеристики і звести капітальний котедж, природно оформивши все це офіційно. У других – самі будинки, як як дачі, так і як вдома для постійного мешкання. У кожному окрузі знаходиться Центр навколишнього середовища. Для оформлення у власність дачі, згідно параграфу 5 Закону про іноземців, необхідно отримати його дозвіл, який видається протягом трьох місяців після здійснення операції. Отримати даний папір можна і заздалегідь ( параграф 7 Закону про іноземців). Вартість її складає 20 євро. Якщо ж дача вже куплена, а дозвіл з якої-небудь причини не отриманий, нерухомість доведеться продати протягом одного року, причому покупцем може бути тільки громадянин Фінляндії. Сам будинок, як правило, є одноповерховою будовою, зробленою з колод або кам'яною, такою, що знаходиться в цілком задовільному стані (при цьому, таке житло може бути зведене в кінці 19 – початку 20 століть, так звані "будинки бабусь", і, проте, зберігати всі свої функціональні якості). У самому будинку зазвичай присутній камін (опалювати житло дровами або електрикою вирішувати Вам, виділення шуканій потужності не є проблемою, заявка на підключення виконується за 3-5 днів), мінімум вбудованих меблів, обов'язкова сауна, іноді як своєрідний бонус, господарі залишають пральну і посудомийну машини. Ділянка, прилегла до будинку, за площею складатиме не менше 15 соток, в більшості випадків, значно більше. При покупці капітальної будови, призначеної для постійного мешкання, ніякого дозволу просити не потрібно. Про процедуру проведення самої операції поговоримо далі. Відзначимо також, що якщо Ви вирішили володіти квартирою у Фінляндії, Вам доведеться стати членом акціонерного суспільства, так званого ЖАО (Житлове акціонерне суспільство) – що віддалено нагадує російське ТСЖ (Товариство власників житла) або ЖСЬК (Житловий – будівельний кооператив). Разом з житлом Ви стаєте власником частини акцій ЖАО еквівалентної площі квартири. Оплата комунальних послуг також залежатиме від кількості тих, що належать Вам квадратних метрів. Варто відзначити, що з 1 січня 2008 року у Фінляндії набув чинності закон про введення енергетичного паспорта на житлі. Всі житлові приміщення розділені на класи, згідно витратам електроенергії на 1 кв. м. загальній площі. Введено декілька класів електроспоживання від А до G. До найбільш високому А класу віднесені житлові приміщення, в яких загальна витрата енергії з розрахунку на кожен метр загальної площі буде нижча 100 kw. Приміщення перевищують поріг 281 kw/кв. М. занесені в нижчий клас G. Це дуже зручно для покупця – можна відразу визначити свої майбутні витрати в загальному кошторисі оплати комунальних послуг. Проте разом з правами (скажемо для всіх власників квартир в будинку передбачена безкоштовна сауна, якою мешканці користуються по графіку), Ви набуваєте і обов'язків. На загальних зборах членів ЖАО може бути прийняте вирішення про реконструкцію будинку, заміні рам, озелененні навколишньої території. В цьому випадку доведеться фінансово підтримати почин мешканців і внести свою частку. Інакше Вас цілком можуть виключити з членів ЖАО і квартиру доведеться продавати. Для мінімізації непередбачених витрат, бажано заздалегідь з'ясувати які рішення прийняті на попередніх зборах акціонерів (а проводяться воно раз на рік). Тоді виставлені рахунки не стануть для Вас неприємною несподіванкою. Який же алгоритм покупки нерухомості і які витрати Вам доведеться при цьому понести? У Фінляндії прийнято вести всі справи, пов'язані з продажем або покупкою нерухомого майна через посередників, що діють на підставі ексклюзивного договору з продавцем, рідкісний фінн самостійно подає оголошення про продаж власності, що належить йому, цим, як правило, "грішать" наші співвітчизники що реалізовують придбаний коли те будиночок або квартиру. Комісійні фінської фірми – посередника складають зазвичай 4% від загальної вартості об'єкту. Прийнято залишати продавцеві завдаток, після підписання пропозиції (оферти) у розмірі 1500 – 2500 євро на випадок якщо Ви передумали набувати нерухомості. Державний податок складає 4 % від вартості покупки. Його можна повернути протягом 2-3 років, у випадку якщо нерухомість не перепродувала знов. У випадку якщо податок не був сплачений протягом покладених шести місяців, то він збільшується з 4% до 20%. За кожен подальший місяць несплати слідує нове підвищення податку на 20% до тих пір, поки виплати по податку складатимуть 100%. Податок на квартири – одноразовий податок на переказ коштів – складає 1,6% від вартості акцій. Відповідальність за його сплату несе покупець. Покупець самостійно підраховує розмір податку і перекладає його на рахунок податкового управління протягом двох місяців з дня укладення оборудки. Далі в податкове управління надається розрахунок розміру податку, квитанція про сплату і копія договору купівлі-продажу акцій. Копія квитанції про сплату податку пред'являється керівникові будинком для реєстрації в житловому акціонерному суспільстві. Варто врахувати, що якщо Ви вирішите продати куплену у Фінляндії нерухомість в строк менше двох років з дня покупки, доведеться заплатити державі 28 % податку на прибуток з продажу. Перед операцією Ви маєте право ознайомитися в місцевому муніципалітеті з відкритими регістрами в яких занесені зведення про екологічний стан прилеглої до майбутнього житла місцевості, а також зажадати у продавця документи про технічний стан будинку, куди додаються навіть фотографії прихованих труб. Якщо Ви захочете провести додаткову технічну експертизу будови – можливо звернутися до експерта, заздалегідь погодивши з продавцем хто з вас оплачуватиме послуги даного фахівця. Домовившись про ціну і умови операції і після надходження грошей на розрахунковий рахунок продавця, сторони відправляються до публічного нотаріуса (засвідчувачеві), який завіряє підписи під договором купівлі-продажу, не розглядаючи його суть. Вартість його послуг в середньому складає 50 євро. При придбанні будинку або дачі (тобто об'єктів, пов'язаних із землею) сам перехід права власності для нового учасника здійснюється судом 1-ої інстанції по місцю знаходження об'єкту нерухомості. Процедура достатньо рутинна, не представляюча особливої складності. Буває, правда, що суд не реєструє права власності, якщо визнає, що покупка була здійснена за дуже високою для даної місцевості ціною, чим були ущемлені права фінських громадян, що охочих мати нерухомість в цих же місцях, але не мають можливості знайти таку велику суму. Потрібно відзначити, що подібні випадки украй рідкісні і не впливають на загальну сприятливу для інвесторів картину. Податок на нерухомість для відпочинку складає 0,5%-1,0% в рік, залежно від району, а на використовувану як постійне житло - 0,22%-0,50%. На земельні ділянки без будов податок складе 1–3%. Стягування податку починається з тієї миті, як план забудови був схвалений, а будівництво ще не почалося. У Фінляндії застосовується прогресивна шкала оподаткування. Мінімальні доходи на рівні прожиткового мінімуму практично не оподатковуються. Перевищивши цей рівень громадянин починає платити муніципальний податок, тільки з "зайвої" суми - приблизно 17%. Низькі доходи можуть привести до того, що податок платити взагалі не доведеться. Центральна влада обкладає податками тільки середні і великі доходи. Але тут діє той же принцип: підвищеною податковою ставкою обкладається тільки та частина доходу, яка перевищує певну базову суму. Іншими словами, представник фінського середнього класу зазвичай платить 17% з однієї частини своїх доходів, 20% -с інший і 50% -с третьою. Витрати на зміст нерухомості залежать від метражу і типу споруди, а також від регіону. Залежно від району ставу податку на нерухомість коливається від 0,6 до 1 євро в рік за квадратний метр загальної площі. У підключених до централізованих комунікацій будинках для постійного мешкання (omakotitalo) витрати складаються з двох складових – плати за прибирання прибудинкової території (близько 70-90 євро в рік) і комунальних платежів, які оплачуються щомісячно (каналізація, вода і електрика). Вартість електроенергії коливається від 0,09 до 0,11 євро за кВтч, кубометр холодної води коштує від 1 до 1,3 євро, каналізація обходиться в 0,8-1 євро за кубометр відходів. Існує і обов'язкове страхування від пожежі, залежно від типу будинку його сума складає від 50 до 400 євро в рік. Таким чином, якщо не жити в будинку постійно, зміст котеджу площею 100 кв. М обходиться приблизно в 500 євро в рік, а якщо залишатися на всі покладені шість місяців, витрати складуть близько 100 євро в місяць. Яка ж вартість фінської нерухомості? Ціни на житлову нерухомість у Фінляндії не перевищують, як правило, 2,0–2,5 тис. Євро за 1 кв. М. Дачний будинок площею 50 кв. М, недалеко від озера, можна купити приблизно за 40 тис. Євро. Будинок площею 100 кв. М з мансардою на 40 сотках землі — за 100 тис. Євро. При цьому така ж нерухомість розташована на 1-ій лінії озера обійдеться в 2-3 рази дорожче. Якість самих будинків і інфраструктурна складова зазвичай на порядок перевершує російський аналог. Дуже багато що залежить від округу, розташування, інфраструктури і ландшафту. У фінській глибинці невеликий будиночок коштує 15–20 тис. Євро. Відносно недорого від 25 тис. Євро за 30 метрову студію, обійдеться придбання квартири, звичайно виключаючи Хельсінкі і декілька крупних міст, тут ціни порівнянні з петербурзькими. Можливо також стати власником акцій, що дають право на довгострокову оренду апартаментів, для цього отримується пакет акцій в суспільстві, яке володіє багатоквартирним будинком, за 12–15 тис. Євро. Якщо грошей на покупку не вистачає, реальним вирішенням проблеми для Вас буде іпотечне кредитування у фінському банку. Ви стаєте власником незабудованої земельної ділянки, вартість такої землі починається від 1000 євро за сотку і отримуєте кредит під його заставу для будівництва. Для клієнтів з Росії ставу по кредиту складе від 4 до 9 % річних. Сам кредит оформляється на термін від 5 до 25 років. Цілком доступно і вигідно, враховуючи той чинник, що при будівництві власного будинку собівартість його складає близько 2000 євро за кв. М, що дозволяє заощадити від 10 до 20 % грошових коштів, витрачених би при прямій покупці. При покупці дачі дається до 60 % від її вартості, на квартиру можна отримати до 70 %. Географія ринку. Ринок нерухомості Фінляндії, як і будь-якої іншої країни, схильний до змін. У 2007 році він помалу набирав обороти після кризи, що трапилася там раніше. Вартість житла у Фінляндії за підсумками 2007 року виросла на 4%. А допустимий в 2002-му місцева нерухомість впала в ціні на 0,4%. І у той рік, і в подальший 2003-й, це був не найбільший провал: наприклад, комерційна нерухомість в 2002 році подешевшала на 1,5–1,7%. Найцікавіші для росіян, перш за все з – за близькості до межі райони – Іматра, Міккеле, Сулкава, Пуумала, Лаппєєнранта і Савонлінна. Великий попит мають ділянки в районі озера Саймаа – найбільшого озера Фінляндії. Проте популярність цих місць у росіян вже принесла свої плоди: ціни на нерухомість в прикордонних районах нестримно ростуть. Зараз котеджі, наприклад в Лаппєєнранте і Савонлінне, стоять в два рази дорожче, ніж в інших, ще не охоплених росіянами, регіонах Фінляндії, особливо на її західному побережжі. Як отримати дохід від нерухомості? Багато російських інвесторів використовують удома і квартири у Фінляндії як інструмент для отримання довгострокового прибутку. Ринок оренди житла в країні дуже добре розвинений, його знімають як самі росіяни, особливо в сезон різдвяних і новорічних свят, а також всю зиму, коли приїжджають відпочити на гірськолижні курорти або порибалити (орендні ставки в будинку для постійного мешкання можуть доходити до 1500 євро в тиждень), так і жителі європейських країн (Швеція, Німеччина). Здавати житло можна через фінські рієлторськие компанії, вони ж можуть допомогти з підготовкою будинку до візиту постояльців і приведенням його в належний вигляд після їх від'їзду (звичайно за додаткову плату). За останніх 10 років середня по країні орендна ставка на квартири і удома виросла приблизно удвічі і, в середньому складає, 9 євро за кв. М в місяць. У будь-якому випадку доведеться заплатити податок на прибуток, який складе 28%. Переваги володіння нерухомістю у Фінляндії. По-перше це дозволяє Вам знаходитися в країні 180 днів в році – Ви отримуєте багатократну візу. У других в будинку для постійного мешкання можна зареєструвати фірму і вести свій бізнес буквально не виходячи з кімнати, реально використовуючи житло як офіс і навіть найняти декілька фінських служащихв третіх само володіння нерухомістю плюс статус постійного мешкання і економічна діяльність на території Фінляндії є підставою для подальшого через 5-6 років подачі документів для отримання громадянства (для цього необхідне також знання мови) В четвертих як наголошувалося вище це непогане вкладення вільних засобів. Ринок, не дивлячись на кризу, знаходиться в стабільному стані і, по деяких оцінках, ціни повинні вирости ще на 10 % за найближчих 5 років. Підводячи підсумок, можна сказати про те, що Фінляндія по колишньому залишається тихою, спокійною, безпечною, цивілізованою і такою, що динамічно розвивається державою, справжнім "вікном в Европу" для Росії. Маючи нерухомість в цій країні Ви не тільки зможете відмінно відпочити від метушні і невлаштованості нашої дійсності, але ще і небагато запрацювати, як мовиться сумістивши приємне з корисним.

Сайт компанії "Регіональний Проект": rp47. ru

Реклама